Essa é uma pergunta que deveria ser feita e debatida mais vezes, uma vez que esse tipo de alocação do patrimônio é muito comum, mas as análises sobre suas vantagens e desvantagens passam muito mais por lendas e sensações do que por fatos objetivos. Assim, te agradeço pela oportunidade de esclarecer um pouco esse tema.
![imóvel](https://investnews.com.br/wp-content/uploads/2020/04/shutterstock_1184582038-1024x680.jpg)
Importante salientar também que vou tratar da valorização do imóvel, como poderia ser feito com qualquer outro tipo de ativo, mas a decisão de compra ou não de um imóvel para uso próprio, normalmente moradia ou veraneio, vai muito além das questões financeiras e deve englobar outros temas como perfil da família, necessidade de liquidez, requisitos de flexibilidade geográfica ou mesmo de tamanho do imóvel, preferências pessoais entre muitos outros.
O cálculo poderia parecer simples, da mesma forma como é, por exemplo, no mercado de ações. Lá, basta você pegar o valor de mercado de uma ação em um determinado dia, compará-lo com o valor de mercado de um ano antes e pronto! Lá estará o número que indicará a valorização da ação. No entanto, os imóveis são bastante diferentes das ações por uma característica fundamental: cada imóvel é único.
Mesmo que sejam na mesma cidade ou no mesmo bairro ou até no mesmo condomínio, eles serão diferentes. Um andar mais alto ou mais baixo, sol pela manhã ou a tarde, estado de conservação, reformas entre tantos outros critérios até mais impactantes como região geográfica, acesso à transportes públicos, escolas, mercados, restaurantes, parques, índices de criminalidade, estruturas de segurança e infinitos outros. Tudo isso torna cada imóvel absolutamente único e, portanto, a medição de seu valor é muito mais difícil do que as ações de uma empresa que são, por outro lado, iguais.
Desta forma, a única maneira de realmente saber a valorização de um imóvel específico é se ele for negociado. Assim, deve-se comparar o valor da venda com o de compra e inserir o prazo para se obter a valorização média anual. Mesmo nesse caso existem alguns “complicadores”. É importante se trabalhar sempre com valores líquidos, ou seja, no valor de compra deve-se colocar o dinheiro efetivamente desembolsado, incluindo aí reformas, impostos e comissões. Na venda, da mesma forma, o que importa é o valor líquido, descontando inclusive os eventuais impostos.
Como se isso não bastasse, durante o tempo em que o imóvel ficou sob propriedade de alguém, pode ter havido fluxos financeiros, seja em termos de receitas, seja de despesas. Rendas de aluguéis podem ser considerados, assim como gastos com acabamentos e móveis, reformas, impostos ou outros custos, lembrando que os valores devem ser sempre líquidos. Com isso em mente e uma calculadora financeira HP-12C, vamos aos cálculos:
Coloque o valor de compra como “PV” (negativo), o valor de venda como “FV” (positivo), uma média entre os gastos e receitas anuais como “PMT” (negativo se forem mais despesas do que receitas e positivo em caso contrário) e o número de anos como “n”. Agora é só apertar o botão “i” e aparecerá sua taxa de retorno anual, específica para o imóvel em questão. Para terminar, é muito importante que se exclua a inflação média do período para, aí sim, termos uma noção mais precisa sobre a valorização verdadeira do imóvel.
Agora, vamos ampliar essa resposta, tentando encontrar a valorização média dos imóveis. A crença popular indica que os imóveis sempre se valorizam e, até por isso, não existem “sustos” nesse mercado. Será que é isso mesmo?
Vamos aos fatos: os dados históricos mostram que a valorização média de um imóvel na cidade de São Paulo em um período de 35 anos foi de apenas 1,23% acima da inflação, de acordo com um estudo feito pelo índice Fipezap, entre 1979 e 2015. Bem menos do que a maior parte das pessoas acredita, não é mesmo?
Ah, algumas observações importantes são que esse estudo não considerou as receitas com aluguéis, mas também não incluiu despesas de manutenção nem impostos. Além disso, os anos posteriores a 2015 não foram benéficos para os preços desse mercado tendo caído até 2019 mais 25%.
Por fim, nenhuma análise sobre um investimento está completa sem elencarmos mais dois componentes: liquidez, que é a maior ou menor facilidade para se transformar o ativo em dinheiro e o risco, que para essa análise vou admitir que seja a oscilação do preço do ativo, embora de uma forma mais ampla, risco possa significar outras coisas também.
A liquidez dos imóveis, como é sabido, é baixíssima. Algumas estimativas, como da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), indicam que o prazo para a venda de um imóvel é de cerca de 1 ano e 4 meses. De uma forma geral podemos ter como uma boa base um prazo entre um e dois anos. E se nesse período o dono do imóvel precisar do dinheiro? Vai pagar juros caros por isso.
Já sobre o risco, embora a sensação seja a de que os preços sempre sobem, isso só acontece porque, diferentemente dos investimentos no mercado financeiro, não recebemos um extrato mensal dizendo o valor atual do imóvel, nem consultamos no aplicativo o retorno a cada dia ou semana.
De acordo com o mesmo estudo do índice Fipezap, houve períodos de grande valorização, como entre 1985 e 1989 (alta de 63%) e entre 2005 e 2014 (alta de 192%), mas também houve períodos nos quais os preços caíram de forma importante, como entre 1978 e 1984 (queda de 38%), entre 1989 e 1990 (queda de 62%) e entre 1991 e 2004 (queda de 18%).
Note que a oscilação é bastante alta e, quando levamos em conta a baixíssima liquidez e o retorno razoavelmente baixo, podemos concluir que o investimento nessa classe de ativo pode servir como diversificação para a carteira de um investidor, mas fica longe do imaginário popular de ser o “investimento dos sonhos”.